Obszerna nowelizacja Prawa Budowlanego weszła w życie 19 września 2020 roku i stwarza wiele możliwości dla inwestorów, którzy są w trakcie budowy lub dopiero planują zrealizować inwestycję. Poniżej przedstawiamy najistotniejsze zmiany, z którymi zdążyli się już zetknąć nasi klienci.
W starym stanie prawnym obszar oddziaływania obiektu był określany jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. Na skutek nowelizacji zawężono definicję obszaru oddziaływania obiektu budowlanego w ten sposób, że z definicji usunięto odwołanie się do ograniczeń w zagospodarowaniu, a pozostawiono wyłącznie ograniczenia w zabudowie. Zmiana ta powoduje znaczące skutki w kontekście ustalania stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, czyli wyznaczenia kręgu podmiotów uprawionych do zaskarżenia takiego pozwolenia. Uzasadnieniem powyższego rozwiązania jest wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych i wprowadzenie jednolitego rozumienia obszaru oddziaływania obiektu, ograniczając go wyłącznie do sytuacji, w których obiekt budowlany uniemożliwia lub ogranicza możliwość wykonywania innych robót budowlanych ze względu na wymogi wskazane w przepisach dotyczących zabudowy terenu, a nie potencjalnych utrudnień często wskazywanych przez właścicieli innych nieruchomości.
Ustawodawca wprowadził ułatwienie w zakresie przeniesienia pozwolenia na budowę. Jeżeli własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego przechodzi na nowego inwestora, który wnioskuje o przeniesienie pozwolenia na budowę, nie jest już wymagana w tym zakresie zgoda dotychczasowego inwestora. Należy wspomnieć, iż do tej pory taka zgoda była warunkiem koniecznym uzyskania decyzji administracyjnej przenoszącej pozwolenie na budowę.
Istotna zmiana dotyczy również procedury legalizacji samowoli budowlanej. W odniesieniu do wszystkich budynków, które są użytkowane przez co najmniej 20 lat przewidziano możliwość skorzystania z tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Wówczas nie obowiązuje warunek zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W toku postępowania organ weryfikuje dokumenty takie jak: oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego, ekspertyzę dotyczącą stanu technicznego obiektu oraz sprawdza czy z ekspertyzy wynika, że stan techniczny legalizowanego obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne jego użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Jeżeli weryfikacja zakończy się pozytywnie, organ wydaje decyzję o legalizacji, stanowiącą podstawę użytkowania obiektu budowlanego.
Ponadto w nowelizacji rozszerzono zakres robót, które można wykonać bez uzyskiwania pozwolenia. W ramach zmiany przepisów ustawodawca uzupełnił katalog obiektów, które nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia przed przystąpieniem do ich realizacji.
Nowe przepisy wprowadziły również ograniczenie czasowe w zakresie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie. Zmiana przewiduje, że nie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Takie rozwiązanie zmierza do zagwarantowania większej stabilności decyzji administracyjnych i zmniejszenia ryzyka dla właścicieli oraz nabywców nieruchomości.
